כידוע, במסגרת תמ"א 38 ניתן להוסיף בנייה חדשה לנכס. להלן נסקור את היבטי המיסוי המוניציפלי בהקשר זה.

עם אישור הבקשה להיתר בניה המקימה קמה חובה לכאורה בהיטל השבחה מכח התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה -1965, הקובעת כי השבחה של נכס הנובעת עקב אישור תכנית, מתן הקלה או היתר לשימוש חורג תביא לחיוב הבעלים בהיטל בשיעור של מחצית ההשבחה.

כחלק מסל ההטבות אשר נועד לתמרץ יזמים לחיזוק המבנה, ניתנו זכויות בנייה נוספות אשר בגינן נדרש היתר בניה. בחוק (חוק התכנון והבניה (תיקון מסי 96), התשע''א 2011) נקבע כי יינתן פטור מהיטל השבחה במסגרת תמ"א 38 כאשר לעיתים הזכויות הניתנות לפי תמ"א 38 חופפות בחלקן לתכנית מפורטת החלה במגרש עוד קודם לכן.

ישנן ועדות מקומיות השואפות להימנע ממתן הפטור, בדרך של מתן ההיתר כמימוש זכויות של תכנית מפורטת ולא במסגרת תמ"א 38. אחרות, סבורות כי הפטור נועד רק במקרה בו מימוש הזכויות נעשה בדרך של הוצאת היתר ולא בדרך של מכירה.

כלומר, אם מכרתי דירה וחלה חובת תשלום היטל השבחה בשל תכנית מסוימת אך אני זכאי לפטור בגלל תמ"א 38, הועדות המקומיות שוללות מתן הפטור הואיל ולא מומשה עדיין הבנייה לפי תמ"א 38.

חיוב נוסף במסגרת הבקשה להיתר הבניה הם אגרות והיטלי הפיתוח. במקרה זה מוטל חיוב בהתאם לחוקי העזר העירוניים כגון סלילה, מים וביוב. הנורמה המשפטית היא חיוב רק בגין השטח הנוסף לבנייה, ככל והבנייה הקיימת מוסדרת בהיתר כדין. יחד עם זאת, ישנן רשויות שמנצלות הזדמנות זו בכדי להטיל חיוב בגין רכיבי חיוב שלא נדרשו עד כה. כך למשל, היטל השצ"פ (שטח ציבורי פתוח) הוא סוג של חיוב שרק לאחרונה החלו מספר רשויות לדרוש בגינו חיוב ובמקרה של בקשה להיתר יתכן אף שהחיוב יעשה בגין כלל שטח הבניין, כולל הבנייה הקיימת.

עניין נוסף שראוי לבחון אותו הוא סוגיית הארנונה, ובמקרה זה דווקא בהקשר של הפחתת עלויות. בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, זכאי נכס שאינו ראוי לשימוש, לפטור מארנונה (בשונה מפטור מארנונה לנכס ריק, שמוגבל לתקופה של חצי שנה). הפסיקה החילה פטור זה גם על נכס שנמצא בשיפוץ ולכן רצוי בסמוך לתחילת עבודות הבנייה לבקש פטור מארנונה לחלק הנכס שנמצא בשיפוץ.

יחד עם זאת, עם סיום שיפוץ הנכס עלולה הרשות המקומית להגדיל את תשלומי הארנונה השוטפים בהיקף משמעותי (מעבר לשטח הבנוי שנוסף לדירה). אצל לא מעט רשויות מקומיות, בסיווג הנכס נלקח בחשבון גם פרמטר של שנת הבנייה או שיפוץ מהותי שנערך לבניין. מבדיקה שערכנו עולה כי לעיתים קיים פער עצום בין תעריפי ארנונה בין בנינים ישנים לבין בניינים חדשים ודי אם נזכיר כי בתל אביב שיפוץ הנכס עלול להגדיל את חיובי הארנונה בשיעור של פי 2 מן החיוב המקורי.  

​

היבטי מיסוי מוניציפלי בתמ"א 38​ / עו"ד ירון נדם